無品牌獨立酒店想要獲得投資者青睞 需要注意哪些事項
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2017-06-01 瀏覽次數：29042016年我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)整體RevPAR走低。當底層次的通貨膨脹率增長和雙重通貨膨脹率的增長時，為這個行業(yè)贏得貸款是很難的。
在10到15年前，品牌幾乎是一家酒店開發(fā)或翻新，吸引到融資的前提條件。現(xiàn)在酒店品牌依然是那么重要么？
在拉斯維加斯硬石酒店舉行的第三屆獨立住宿執(zhí)行峰會上，五名投資者和行業(yè)專家就無品牌酒店的未來進行了對話，從投資的角度而言，這些酒店比任何時候都更加歡迎，但是貸款人并不會隨意投錢給任何一位計劃建造酒店的人。
Jeffer Mangels Butler＆Mitchell國際酒店集團合伙人兼副主席Guy Maisnik表示：“62％的情況下，貸方仍然希望酒店是品牌化的，如果你告訴貸方你不想要一個品牌，那么你必須面臨一場艱苦的戰(zhàn)斗，解釋你為什么不想要一個品牌酒店。”
Maisnik承認，酒店不想與品牌簽約的原因多種多樣：成本高昂，保留協(xié)議費用高，受到合作協(xié)議的限制以及難以擺脫的交易等等，但Maisnik也指出，品牌在酒店開發(fā)過程中起到提供指導方向，提供強大的預定系統(tǒng)，在下行市場中提供支持的作用。
基本上，想要獲得貸款，獨立酒店必須為酒店的個性給出有說服力的例子。“你必須像對一位12歲的孩子解釋一樣，和你的貸方解釋種種原因，說服你的貸款人這家酒店是完全值得投資的。”Maisnik表示。
獨立酒店和貸方之間的成功達成合作關系也取決于投資時市場的實力。 Maisnik指出，五年前EB-5融資的可用性放寬了一些貸款人對獨立酒店的期望。現(xiàn)在這類外資融資正在枯竭，運營商需要展現(xiàn)自己的產品，激發(fā)貸方的信心，才有能力將項目聚攏到一起。
東京The Palace Hotel 圖片來源：tripadvisor.fr
利用技術手段提高收益
互聯(lián)網可以說是獨立酒店經營者最方便的工具，可以幫助他們在旅行者面前展示自己，通常這需要通過OTA和社交媒體廣告來實現(xiàn)，但LW Hospitality Advisors執(zhí)行董事總經理兼負責人Evan Weiss表示，OTA并不能成為確保酒店成功的唯一依據。
“您在處理OTA時必須了解您的凈收入。”Weiss表示。 “在這種情況下，聘請一位收益管理經理或投資于技術，對于企業(yè)而言是有利的。“
Weiss表示，獨立酒店在投資期間，技術可以起到杠桿作用，因為它們不會被與品牌相關的費用所壓制。獨立酒店經營者可以自由地投資于他們想要的工具，但是他們最好專注于某一領域。
“在紐約市，有些酒店已經取消了品牌，每間客房收入有所上漲，沒有特許經營費用。”Weiss表示： “這雖然依賴市場，但還是可以實現(xiàn)的。技術允許這些酒店通過與像Avendra這樣的公司進行合作，來獲得萬豪酒店的購買渠道。像ALICE這樣的項目可以幫助獨立酒店的員工在運營上更有效率，而這也使得技術成為了游戲規(guī)則的改變者。“
需求擔保人的幫助
Weiss分析，雖然獨立酒店的債務目前并不容易得到保障，但債務是可用的，他認為，這是因為零售業(yè)在這個時候并不是一個很好的發(fā)展空間，貸方正在尋求一些獨特的想法來存放自己的現(xiàn)金。“目前，一些市場的多戶單產是凈負的。 2016年第二大券貸款人（商業(yè)抵押貸款支持證券），更喜歡擁有20％的基金，但目前差不多是40-45％，我們比以往更忙碌。“
Weiss指出，為了得到貸款，獨立酒店經營者應該尋求擔保人的幫忙。對于貸方而言，資產負債表、經驗和團隊都是非常重要的，在接近貸方之前，對項目進行可行性研究可以幫助推動交易。“你需要有一個更好的方塊來補償無品牌酒店。”
“在酒店使用的技術非常重要，但我首先看到的是如何創(chuàng)造價值。”博斯沃思酒店合作伙伴的管理合伙人Richard Bosworth表示。 “最簡單的方法是將銷售結構從打折轉向溢價渠道。”
例如，隨著Autograph Collection的推出，萬豪充分利用不斷變化的潮流。通過與萬豪簽署協(xié)議，許多失敗的獨立酒店能夠從60％的OTA預訂提升到80％，這也是博斯沃思所謂的“大幅度增加凈收入”，現(xiàn)在已經有所調整。
“技術背后的運營商是最重要的因素。”Richard Bosworth補充道。
悉尼The Pier One Hotel 圖片來源：hoteltravel.com
將目光放得長遠一些
JF Capital Advisors首席執(zhí)行官兼專家小組主席Jonathan Falik指出，美元走強使得大到美國旅游的外國游客減少，前瞻性的開發(fā)商考慮選擇非高星級酒店或縮減長住住宿以適應市場，直至情況有所緩解。
Falik表示：“2016年我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)整體RevPAR走低。 RevPAR低于3％，營業(yè)成本，工資等都在3％以上，難以讓你轉到更多的錢。當底層次的通貨膨脹率增長和雙重通貨膨脹率的增長時，為這個行業(yè)贏得貸款是很難的。”
當被問及未來對獨立酒店投資時，Resort Owners Group首席執(zhí)行官Gary Carter表示，展望5年的表現(xiàn)是投資需要考慮的最重要的方面。“和今天相比，五年前經濟表現(xiàn)如何，感覺就像我們處于市場的頂端，利率已經開始發(fā)揮效用，但你必須向前看，并超越現(xiàn)有的表現(xiàn)，并向貸方介紹你的情況。”
對此Jeffer Mangels Butler＆Mitchell國際酒店集團合伙人兼副主席Guy Maisnik表示同意，并特別指出中國，一系列的標準很少執(zhí)行。“在中國不需要一個標準的答案，他們有一套法律，但卻沒有執(zhí)行。當Richard在美國出資時，他知道有一套規(guī)則能保障投資安全。在歐洲也是如此，但中國并不是這樣。”
Weiss表示，盡管目前的市況充滿了不確定性，美國酒店應該著眼于自己，以保持投資者和全球旅客的興趣。“美國要繼續(xù)保證自己成為全球的首要目的地.，并且我相信美國亦是全球首屈一指的目的地。”
（本文由輝視網編譯自，原題《Why independent hotel development requires special attention, research》）