基于投資回報的精品酒店 設計需注意什么？
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2016-11-01 瀏覽次數：2799
做住宅的是小學生，做商業是中學生，做酒店是博士生，酒店不但是要設計好，還要調試好，還要在各個過程中管理好。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會暨第三屆中國酒店資產管理大會 ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕。
中信地產酒店投資總監陳少川、清華大學建設節能研究中心公共建筑研究所高級研究員李建、永泰國際酒店管理有限公司原執行副總裁吳璟昌，圍繞“精品酒店基于投資回報的設計新理念?”這一主題展開圓桌對話，萬達酒店設計研究院有限公司發展運營總經理劉頌梅擔任論壇主持人。
劉頌梅：這個團隊來自于酒店全產業鏈的代表，有來自業主方，來自于設計方，來自于第三方的研究機構，還有內資管理品牌，酒店咨詢的吳總。先請各位做下自我介紹。
陳少川：各位好，我是中信地產酒店投資總監陳少川。
李建：我來自清華大學建設節能研究中心，我以前做了20年酒店，做了幾年房地產，現在在清華四年了，也在研究酒店。
吳璟昌：我原來在永泰酒店管理貢斯當執行副總裁，現在出來創業。
劉頌梅：全產業鏈的代表都有了，我來自與萬達酒店設計院，現在也對外推出服務了，可以做酒店的設計。
今天題目叫做精品酒店基于投資回報的設計新理念。精品酒店每個人都有每個人自己的認識，先請陳總回答一下，您對精品酒店的理解是什么，您認為精品酒店和傳統酒店有什么區別？
陳少川：萬達做酒店是過去一段時間以來大規模發展的一大類型，精品酒店是近年來在酒店發展過程中在大家的需求更新當中驅動出來的新的酒店形態。更加精致，對照或者參照一些在市面上所看到的奢侈品的系列。也就說在奢侈品行列當中看到不一樣的東西，但是酒店當中一直沒有出現超脫酒店的形式，精品酒店在這十年八年里有更多的探索，它區別于傳統大規模的酒投資特別巨大的酒店，更加追求個性化，更加追求人性化，更加追求體驗感，這方面在很多實踐當中也可以看到，已經有一些新的小型精品酒店出現了。我的理解是，像這種酒店更多是歸類到奢侈品行業當中的酒店。
劉頌梅：您覺得精品酒店和傳統酒店最大的不同是什么？
陳少川：精品酒店的出現其實也是新的需求的出現，大家用慣了大規模的酒店之后會感覺到現在的酒店千人一面，精品酒店是提供一些新的酒店的體驗感，或者是新的生活方式。現在旅行的大眾化跟高端消費大眾化，使得大家對新的需求都有追求，很多人家庭生活，甚至他們自己房間已經做得很好，如果我們只追求硬件，酒店就像家一樣，往往還不夠。很多作為精品酒店開發商會做更多超前的體驗，在引領生活體驗方式上做投入。所以這方面會有，前瞻性跟傳統酒店區別比較大。第二可能做精致化程度上，包括九牧衛生間體驗也好，精細化程度上進行探索。再有一個規模不會很大，房間總數不會很多，所以精細化會做投入。還有藝術化，現在不只是追求生活上的滿足，還有觀感、體驗。一個到這個地方去，需要當地舒服的酒店，他住在不一樣的酒店，這個畫面感要非常強，適合他們在個人媒體上發布，這點也是精品酒店當中很多人追求的。
劉頌梅：所以精品酒店可能是傳統酒店的一個升級版，增加了體驗感、奢侈性、藝術性，個性化的趨勢。李總作為清華大學節能研究的專家，談談您對精品酒店的理解。
李建：人們迫切需要新的東西來改變這個行業，精品酒店是其中的一類。拆除開精品，里面有兩種，一種是品質，如果設計師概念能好，而且設計也到位，但是做建造的話做不出來。精要有精細、精致。這樣一個少數群體，在我心目當中我認可的精品酒店在北京只有兩個，房間里設施跟傳統都有區別。客人住酒店是來享受的，那個酒店每個面板設計非常大，一看就知道干什么的。為什么社會進步，科技發展的今天，不能把好的東西拿出來。投入回報大家最感興趣，因為酒店是企業，所以談到這個問題，金融創新資產管理，我這兩天特別關注，酒店老總忙于工作，他們關注不關注金融，酒店屬于商業地產，從這方面看好的產品肯定是高標準，我覺得這個行業需要好的創意引爆金融業給酒店帶來好處。
劉頌梅：對酒店真的是看了很多，理解也很透徹，還有很多翔實的數據，不愧是來自于清華大學的專家。吳總之前一直做酒店的運營、觀點、前期定位，從前期定位，包括運營的角度，您談談精品酒店與傳統酒店有什么不同，特點有哪些？
吳璟昌：我們之前也研究過，精品酒店一個概念十年之前還是比較標準化的，出差住酒店來來去去都是一樣的東西，可能一開始知道私人方面做精品酒店，集團層面這幾年慢慢開始有出來新的品牌，出來精品酒店。大家還是在設計方面下手，非標準化的東西，房間大小、功能配套，它是非傳統酒店，它有別于一般的酒店，還有定位。客戶群跟普通酒店都是不一樣的，它有自己特定的群體。所以酒店前期調查里也發現精品酒店地理位置比較重要，在北京也好，在中國也好，大部分精品酒店都以中國文化元素放在里面。在國內我們建議如果做精品酒店可能就加入一些中國文化元素在里面，然后再加一些功能化，容易使用很重要，我們感覺精品酒店都是非商業用戶或者有些是旅游的、休閑的比較多，商業化住精品酒店的比例客戶群比例很小，所以我們覺得在精品酒店的地理位置就很重要。
劉頌梅：談談我個人的理解，精品酒店為什么叫精品酒店？因為傳統的酒店都是有標準，比如達到什么標準就是三星，達到什么標準就是四星，達到什么樣標準就是五星和超五星。在個性化需求，包括金融創新資管時代不同需求情況下，有一些是不能用這樣的標準來套用的，所以就出現了精品酒店。目前市場上精品酒店也是種類很多，有奢華型的，還有一些比較有特色的，但是可能在金融創新資管時代2016大背景情況下，無論做什么，投資回報可能都是需要業主考慮的非常重要的一點，再怎么樣投資，還是希望有回報。請陳總談一下，陳總這么多年一直做業主，也是中國星級評定委員會的專家，您談談從投資回報的角度，傳統的酒店有什么可以再繼續改善的空間，精品酒店有什么可以繼續挖掘的價值？
陳少川：剛才提到精品酒店，它產生的條件跟現在的狀況，在目前的階段有很強的特點，第一不管是都市里的精品酒店還是度假酒店，區位很重要，或者目的地因素特別重要。從這點來講，或者從選址就會看到一般情況下會在比較有價值的，特別在城市當中的精品酒店會在比較有價值的地點上，這個區位土地價格會比較貴。從這點上來看，幾乎界定是精品酒店一開始就要去做的，這個酒店在基礎成本上是屬于偏上的價格。
從另外一個角度來看，當精品酒店可以出現在某個區域的時候，它基本要顛覆周圍的酒店，周邊沒有酒店在行業當中會有影響力的特點，不管是精品度假或者是在都市里的酒店。從這點上來講對于建造的心思方面需要很大的投入，所以從產品來講，不管是從材料，跟傳統酒店有不同的地方，這種創意所產生的價值是一般的酒店所沒有的。普通酒店不認為這個有價值，一個平米是多大，投多少錢就控制在這個投資范圍之內，精品酒店可能更多是需要非常獨特的設計，不同的創意，在建造過程當中追求的工匠精神，這個過程就會出現到所有的價值比較高。從投資回報來講，正是因為房間總數不同，消費群體當中也是小眾，很多人在探索階段當中，真正能夠成功，非常快速得到很好的回報還是屬于鳳毛麟角。
劉頌梅：總結了一下，可能精品酒店的價值更多是來自于設計，設計創造價值，創意創造價值，以及過程中的管理創造價值吸引更多的客戶群。下面請李總談一下，回到您的老本行，做了這么多年節能的研究，從節能的角度談談節能對酒店投資回報的關系，以及它未來還可以有什么提升的空間。
李建：這個問題可能要超出精品酒店的概念。我想跟大家分享一下，我做的項目比較多的，從北京CBD出去往北一圈都是我做過的項目，后期又過不少高級別酒店，比如五星酒店、奢侈型酒店我都參與過。
先說它們的區別，再說關于節能技術。我在籌建酒店時候想比如做商務酒店，做法開始是由酒店構思開始，資金的落實，進行設計、項目階段、籌開、運營。比如做商業酒店，我在地產公司出差標準是750元，部門經理標準500元，這樣的定位要明白客戶群體在哪。商務酒店進行數據分析的時候，突然發現商務酒店客人需求最關鍵的因素是價格，因為白領出差都有標準，不能超越這個價格。可是住精品酒店、奢侈酒店都非常有錢，資產都很大，他們不在乎多少錢，這樣的酒店我們考慮面對不同的客人要從前期設計開始，有所不同，但是做精品酒店開始更多是創意，創意同時要表達，要給客人發出信息要表達的內容是什么，比如建造過程中設計綠色東西，包括美國的認證和中國綠標在材料上是環保材料，剛才周總也介紹衛浴，衛浴這塊特別關鍵，我到日本看到很多酒店，我們做酒店的時候，拿這個酒店投資相比，如果這樣獲得投資回報就很難。通過創意表達，展示，這過程當中有訂單，面對誰，定制這個產品，然后生產這個產品開始定制，過程中客戶群體目標是這么一個過程。所以從設計前段的開始，概念完全不一樣，這是我親自經歷的這樣。所以在籌建的時候你的專業團隊就應該明確方向應該往哪個方向走。
清華大學建設節能研究中心公共建筑研究所高級研究員 李建
節能話題比較大，現在酒店生意都不好，都在拼命壓縮成本。包括人力資源跟成本的壓縮，再壓縮的話大環境也不具備不斷壓榨的條件，因為人力資源成本在上升，地價在上升，通貨膨脹率在上升，現在做項目面粉比面包貴了，未來怎么獲得投資回報率，還是有待于探討的問題。
但是節能領域，我個人認為在設計方面有兩大問題，誰決定了酒店建筑的能耗，首先是設計院，設備院在不斷放大參數過程中把設計做得幾乎大馬拉小車，看變壓器，看冷凍機，每個酒店冷凍機都有一臺不會用，效率都不會超過20%。酒店100個數據總結，上千個酒店變壓器高峰負荷，最熱天氣設備都開開，基本33%-35%，設計容量偏大也是問題。但是即使這樣我們看著很痛苦，因為有機電標準，設計院跟我說因為水平衡問題放大15%，很多東西都是假設的，所有的條件都是以客人為借口，為了滿足客人需求，客人已經足夠了，但是我們很難改，因為你讓一個集團改變標準非常難。所以我們做很多地產項目，前期投資機電方面每個酒店五萬平米五星酒店都可以減少2000萬左右投資，如果采用設計上的優化，比如建筑材料，設計師可能用比較普通的材料設計出效果，這樣成本還可以降低。酒店建設過程當中65%的費用是材料費用，但是我們在建設酒店的時候沒有材料，只有少數的管理集團找機電部門，材料部門，機電部門現在在不斷挑戰它，因為機電部門對運行需求不了解，所以建成酒店每個酒店都有百分之三十幾的潛力，五萬平米有上千萬能源費用，節能30%潛力是有的。但是實操過程中，它不是研究機構，酒店經營，稍微調整一下，把設備效率不合理找出來，制定合理的運營策略，節能25%是可以的，這300萬變成利潤是什么樣。但是就這樣很多酒店建設依然沒有熱情做，因為總經理每天營業指標壓著，也沒有技術判斷投資回報率，所以一些節能公司模式也沒有針對酒店需求。
我接觸很多節能公司沒有一家公司能把酒店能耗說明白，比如做變頻，太陽能的他有專利。這個行業真的要改變需要整合資源，需要有技術專家和管理專家一起做這個事。
劉頌梅：說得非常好，李總覺得很孤獨了，但是這個數字真的非常驚人。投資期間，投資建設期間一個好的機電設計可以省掉投資建設的成本有2000萬，在運營期間一個好的設計，加上運營的團隊可以有30%的空間壓縮，這30%的空間運營成本其實都是運營利潤。在總經理每天為運營指標發愁的時候，如果把一部分精力，哪怕10%放到機電能耗利潤就增加了10%，所以節能未來的研究真的是方向，大家要支持李總。做酒店一個好的機電顧問真的非常重要，不要光看室內的藝術，機電才是人的大腦和骨骼和神經。
吳總談一下投資回報，從運營、定位角度，投資回報的理解還有哪些優化空間。
吳璟昌：我們之前做過調研，特別中國區域，我們大多項目在中國區域，我們調研過中國區不同精品酒店，有一些精品酒店屬于集團的，有些屬于單體的，我先從單體的精品酒店來說一下我們的研究報告。
單體酒店的精品，比如一個私人老板投資一個精品酒店，第一規模不會太大，可能就500-100房間，餐飲全部是跟其它餐飲集團合作。從投資我們調研報告顯示出來，根據收費標準來算投資成本，如果能夠收500塊錢一晚上房間，每一個房間投資成本不會超過20萬。我問這些老板你怎么做這個東西，我們發現單體個人發展的精品酒店基本上沒有預期的結構成本，比如他租一些住宅，一棟樓里租兩三層，甚至有一家做特色的酒店只做一層，也有一些旅游度假地方租一些農民的家改造，成本也很低，這是私人老板投資。基本這樣的投資回本2-3年，因為私人老板算賬很細的。
永泰國際酒店管理有限公司原執行副總裁 吳璟昌
跟一些集團探討過集團層面的投資回報率，錢是老板或者發展商的錢，他也有評判標準，但是一般做集團型投資，目前大部分發展商成本還是地，地占整個會大的成本。還有發展商可能去銀行貸款，貸款利率目前可能12個點，低價算進去有可能超過20年才回本。管理公司只算GOP【編者案：“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的簡稱，即營業毛利，它在利潤表中反映為收入減去成本、人工費、營運部門的直接費用、后臺部門的間接費用后的余額。GOP=酒店營業總收入—酒店營業總支出】，因為管理合同只對GOP考核，所以管理公司做的投資回報率跟私人的精品酒店不一樣。
還有一個集團型精品酒店，目前大部分集團精品酒店基本是設置不一樣，功能規定還是一樣的，特別是機電設備，不管商業酒店、精品酒店，機電要求還是一樣，效果還是一樣，沒有區別。所以這幾個成本對投資回報是非常高的。這是投資回報目前在國內的私人精品酒店跟集團精品酒店的區別。
劉頌梅：其實整個酒店從投資回報角度談應該是非常多的，因為我們傳統的酒店，星級評定有很多的標準。萬達在這些年也做了不少酒店，截止到這月為止萬達開業酒店100家，對于這100家已經運營的酒店也把運營數據和建設數據拿出來做對比，也做了分析。發現什么是能夠最大提高投資回報的？我們認為萬達在中國酒店，東西南北中都有，每個地區的氣候特點不一樣，每個地區適應的材料不一樣，可能同樣的一個施工隊伍不同的地區價格不一樣，要考慮的施工的周期不一樣，北方地區，甚至有長達半年的施工周期。每個地區的當地的文化和風土人情不一樣，那么怎么樣能夠減少投資的成本，增加運營收益，這些大的數據如果在前期設計的時候可以考慮的話是能夠有效節約投資成本，還能增加運營收益的。傳統的酒店，不同的星級評定也有一些標準，到了今天精品酒店又拋棄掉這些標準。再回到投資回報的話題，如果說拋掉以往的星級評定的標準，從增加投資回報的角度陳總有什么理解？
陳少川：一直在講星級評定標準，星級評定確實有一些前20年為了酒店健康發展，對標準有規范，新版星級評定標準也有必備的條件，這是提出來完整酒店應該怎么做。對規范做酒店，特別對完全跟萬達不一樣的獨立的開發商還是很有價值的，因為萬達是非常有經驗能夠通過這么多的過程當中發現哪些可以及時調整。絕大多數開發商可能一生就做一個酒店，碰到的問題不是萬達100個酒店能夠看得到的，所以會很糾結一個酒店怎么做，怎么發展。精品酒店正是因為不是傳統的酒店，可以有很多其它方面很有特點，甚至根本跨界的服務在里面，可以做到有個性化的服務，可能整個酒店管理結構跟資源上，我們不能夠說決裂，但是可能是完全創新的做法，人員可能就不像。我記得以前廣州有一個酒店，早上經過18個層次的晨會，也就下午才能接到早上總經理會上講的，現在可能不會那么嚴重。但是兩三層是有的，但是精品酒店規模不大，非常有機會改變這些。除了剛才講的節能建造方面做，在初期管理架構跟管理層，其實這也是我們作為投資回報必須考慮的最大的，消耗日常成本的一個點。人力資源的安排在一開始是應該同時考慮的。
中信地產酒店投資總監 陳少川
很多人現在關注的都是做一個酒店，是多少房間，配什么樣的團隊，可能對精品酒店，特別是提供精品服務的酒店，管理層次，管理架構，甚至員工的各個部門當中的使用可以比傳統酒店有創新它更容易，沒有大規模酒店做的時候削減人手，調整一下大家會拿出無數案例來參照，精品酒店就沒有可以參照的樣本，可以做很好的創新。但是這需要靠一幫對成本非常有敏感，跟收益非常敏感的同事前期做好策劃，必須做酒店開始的最初期就做，哪個崗位什么樣的設計，硬件怎么規劃，同樣的安排，甚至到員工使用到辦公室。前臺經理就是最前臺工作，就是沒有辦公室，這是可以在改變做法的時候。很多人說招聘了新的前臺經理辦公室在哪里？就沒有。他說還得有秘書、副經理、助理，前臺經理就是要見人的，就必須在這里，如果做傳統酒店要改變很多做法很難，但是我們在闡釋精品酒店的做法，讓我們的員工在經理帶領下非常明確，他的辦公地點在最前端這個酒店效率就出來了。這個創意在做的過程當中一定要走在前面，如果等到已經建完了，他不進去才怪。所以一定要從管理層面，最初期就想好，而且核心團隊要強勢推動，要不然會有很多行業管理經驗告訴你這樣做就不對。所以我覺得精品酒店從這方面來講機會是很多，從行業管理創新也是機會很多，人力資源的安排一開始就應該這樣考慮。
劉頌梅：說得非常好，可能在前期是一整套的設計，包括管理的設計，包括定位的設計，包括各種層級和成本的設計才是最終有良好的投資回報的前提。據我所知，目前五星級酒店標準人力成本占到總運營成本的28%，想想這28%是18個層級這樣來傳達的，如果壓縮掉兩個層級10%，我們的利潤是不是也有增加呢。各個環節都是可以探討的。
李總如果有機會從前期、設計等各個方面，對于投資回報是非常有意義的方面做一些探索，您談談您的想法。
李建：還是從兩個層面，一個談設計和管理，管理非常重要。剛才劉總說了酒店的設計，酒店設計通常一個標志性建筑要找一個好的設計師，但是找好的設計師不一定就能做出一個好的酒店。因為酒店建筑是一方面，分建筑和機電，人類自從有了建筑大概有一萬年，從洞里面走出來開始建造茅草屋或者做簡易的建筑。但是機電歷史才一百多年，從建筑和機電兩層來講，建筑是爺爺的爺爺，機電還不是孫子的孫子，差了很多輩。所以建筑師話語權特別重要，他一說這個建筑不管“大褲衩”還是“笨蛋”說是美，是藝術。但是因為他話語權比較重，但是建筑是有生命的，我們看作一個人，機電看作內臟，建筑蓋好了不會有太大問題，如果驗收合格，因為建筑設計安全系數都是挺大的。我們說建筑外觀可能玻璃就是維修，沒有太大維修。但是機電365天都在不停轉，這東西建好了調出來就已經不錯了。中國的好項目很多是調出來的，沒有經過系統的調試不可能達到一個效果。但是現在管理集團接受機電調試，其它酒店建成以后運行的東西工程酒店成了倒霉蛋，一兩年理不清楚。所以建筑體系當中，全過程，全生命周期怎么管。基本國策還有計劃生育，建筑也應該優生優育。
談管怎么管，大家接觸設計師不多，因為跟他沒法溝通，而且設計師也很難溝通的。我覺得設計師有肩周炎有公認的，還有孤獨癥的邊緣這種病。設計師跟一個老板說，他能聽進去80%就不錯了，他會把藝術和美給你灌輸，你也不是學美術的可能不懂藝術。所以我覺得設計師設計酒店不是表現自己，應該懂得酒店不是單純的建筑，我們設計師會把酒店當成建筑設計，酒店是一個產品，商業酒店是產品，精品酒店一定也是一個產品，而且是奇特的產品，所以怎么管。
以前我在企業里管，我吃了很多虧。設計師很不好打交道，但是我在國外學項目管理，當時學習老師說世界上最成功的項目管理是曼哈頓計劃，這個負責人領導的兩萬的科學家都是怪怪的，但是他很強勢，項目經理愛罵人。我總結要想成功首先把自己變成警察或者變成流氓才可以，因為現場這些人不這么管他根本不聽你的。一旦遇到問題，吊頂高度不夠，只能做這么高，我們說提升20公分，如果到客房、走廊能提高15公分情況就截然不一樣。后來老板說設計師不說，條件不具備，我在別的地方不可以，這里必須解決，就罵他，我說告訴你怎么罵，第二天找設計師，說我不懂所以才花錢請你，你干不了就滾蛋。老板走了，第二天設計師拿出這個方案。所以好項目管理一定要很強勢，業主方一定要強勢管理，強勢是一方面，你得懂，如果項目管理當中你沒有足夠能力是很麻煩的。
另外所有的業主方，不管是多大的開發商，我做過研究分析，沒有一個開發商可以把酒店建設的任務書寫全面，酒店建設五個酒店都有什么任務，國外做商業地產任務書可能要寫到不同階段，規劃階段、建造階段、銷售階段都是什么任務。寫到嚴謹能到34個，國內很多任務書，機電、設計任務書擺在你面前不過五六個，這也是問題。我們系統怎么管這些東西。
真的要做精品酒店，如果缺少了管理，缺少了對項目的設計的引導，缺少了溝通，肯定也是做不好的。管還談到后期運營，給你好項目運營團隊不行也白搭，前面只是條件，后面才是保障。但是看F1賽車，賽車是舒馬赫，設計到運營維保整個一套體系，非常專業的。所以一定專業人看專業的事。我們可能設計的時候，中國人有錢，好車好多，開車的不是舒馬赫，進行職業聯賽不可能取得好成績。所以從建筑設計理念，還有流程的把控，要強調一個管。這里也含到投資回報，包括財務分析怎么做。就強調在設計規劃的時候怎么讓管理發揮作用，現在有軟件，有BIM軟件，但是現在國內用BIM軟件就兩三個功能，不同專業人要溝通。我們設計院北京200多家設計院，研究院，誰跟誰都不來往。萬達有工程管理軟件已經很超前了，所以我們分析的時候遠遠超于市場的要求。所以現有階段要改變自己的思維方式，我只能給自己和大家共同找一個正確的東西，不一定馬上做，錯誤的事情不一定馬上停下來，如果不溝通是很難做好的，而且現在新的經濟情況是數字經濟，由于忽略了對數字經濟的研究，改革開放30多年酒店管理經驗幾乎就失靈了，大家在尋求一種方式，不管精品、奢侈也好都可以成功，但是過程管理是最重要的。
萬達酒店設計研究院有限公司發展運營總經理 劉頌梅
劉頌梅：酒店真的是很復雜，難怪我們老板曾經說過，做住宅的是小學生，做商業是中學生，做酒店是博士生，因為酒店不但是要設計好，還要調試好，還要在各個過程中管理好，前期建設要管得好，后期運營要管得好，這樣才能是一個很好的酒店，可能未來投資匯報更高，升職潛力更大的酒店。
如果從最前期開始，有像精品酒店從最端開始，投資回報角度談談您的看法。
吳璟昌：管理跟投資回報。精品酒店目前來看管理成本應該不算太高，我只能說單體的精品酒店，集團化的有個問題在里邊，簽一個精品酒店，精品酒店管理團隊可能不多，但是支撐團隊的系統，比如市場推廣的系統，預訂系統，所有系統加起來費用不便宜。精品酒店開了以后，前期的費用是比較高的，所以我剛才為什么說跟集團簽一個合同，它的ROI【投資回報率(ROI = Return on Investment)】是看LOP，有可能超過20年回不了。單體酒店運營成本很低，單體酒店沒有標準，怎么做都行。你可能所有東西都是外派，當然可能財務只需要一個人，前臺一兩個人，工程外派，保安外派，清潔房間也可以。你們沒有餐飲，采購可以沒有，包括銷售一到兩個人，目前精品酒店大部分收益跟國外不一樣，地區也不一樣，旅游度假跟都市里的精品酒店，客戶比例跟預訂比例又不一樣，控制成本是比集團層面靈活，不能說好，只是靈活，能夠做它喜歡做的事情，跟市場，根據客戶群。目前數據化，通過微信、微博，很多電子化的預訂網絡，通過這個渠道，集團預訂的優勢沒有了，所以主要從經營。
大家都提到人力成本，能源，一家酒店兩個最主要的，只要能控制好這兩個，這兩個省一塊利潤多一塊。如果能夠把人力成本跟能源成本省的話，利潤就是一對一的比例，所以跟精品酒店發展商老板談到，回本遠遠比集團性大，他說了算，而且對精品酒店跟單體酒店客戶群要求沒那么高。跟集團不一樣，比如某個集團，知道這個集團的標準，要求是不一樣的。單體精品酒店客戶要求沒那么高，所以管理的程度來說，單體精品酒店回本比較高，主要原因在這里。
劉頌梅：其實精品酒店是有機會做很多創新嘗試的，無論是營銷嘗試，還是人員管理的嘗試，所以未來的機會應該會更多一些。下面請各位嘉賓一句話做一下總結，關于今天討論的精品酒店與投資回報。
陳少川：任何情況下酒店投資必須是往專業酒店投資方向做，追求的就是收益再來考慮其它。
劉頌梅：非常精辟，要基于投資回報再做其它的事。
李建：我覺得精品酒店一定要設計品位，建造品質，一定要堅守，不能妥協，隨意調整價格。因為投資這么大，叫為精品酒店隨意調整價格就把自己給否認了。精品酒店一定要保持精字。
劉頌梅：該堅持的品質一定要有。
吳璟昌：第一定位一定要準，第二要找專業團隊幫你管理，從前邊的開發跟后面運營都要做得好。
劉頌梅：非常感謝大家，今天這個討論到現在結束了。謝謝大家！
主持人：非常感謝臺上幾位嘉賓給我們帶來熱烈討論和觀點解析，讓我們對主題及精品酒店有了深入的了解。
下面進行分論壇十一。