STR劉博：連鎖酒店投資發展分析
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2016-10-28 瀏覽次數：2699
當需求量在增加的時候，大家并沒有很認真的做好管理，降價可能是因為覺得能博得出租率。中檔和中檔偏上酒店值得投資。
(輝視網訊)2016年10月27日，以“住宿業創變新萬象”為主題的第八屆中國連鎖酒店發展大會在北京世紀蓮花酒店隆重召開。大會從資本、創新、互聯網科技的角度共同探討與全面解讀住宿業創變新萬象，主要包括連鎖酒店投資發展分析、住宿業創新分析、酒店的產業延伸和跨界、共享經濟+酒店聯盟+云平臺、互聯網+金融+地產等內容。
STR GLOBAL中國區經理劉博發表了“連鎖酒店投資發展分析”的主題演講，并表示，酒店人不會失業，當需求量在增加的時候，很多人并沒有很認真的做好管理，或許是因為覺得降價能博得出租率。中檔和中檔偏上酒店發展非常好，如果資金不是非常充足，這個檔次是最好的機會。以下是演講全文：
中國酒店業態表現權威發布，是最全面唯一一家做酒店數據的公司。STR公司是全球領先的酒店業數據標桿，是唯一一家做酒店數據最全面的公司，目前在全球酒店數據覆蓋量已經超過54000家，客房760萬間，從奢華酒店到經濟酒店，各個酒店集團把STR的數據作為標準來評估酒店，包括業主對酒店管理公司的評估，管理公司對酒店總經理的評估，都是以STR的數據作為標桿。合作的酒店公司涵蓋了全球知名的連鎖和國內連鎖酒店，錦江、開元、如家、維也納均有參與。
酒店及酒店管理公司以每日和每月為單位提交數據，包括客房數量、賣出的間夜。客房的收入這三個數據。提交的時候有嚴格的標準。酒店的可賣房數基本上都是固定的，賣出房量，免費房不記在內，客房收入含服務費，不含早餐，不含6%的增值稅，是統一的標準。從三個數據衍生出來酒店數，平均房價，每間可售房的收入，在酒店的系統里都有，以這三個數據做出一個標桿，方便每一家酒店了解自己和周圍的競爭環境，了解自己在整個市場上的表現。
STR GLOBAL中國區經理 劉博
很多酒店在評估的時候，同一個酒店集團的兩家酒店，一家酒店比去年同期增加了7%，但是另外一家酒店下降了3%，這種情況很難比較這兩家酒店哪家做的好，酒店在評估自己表現的時候，不能始終只和往期相比，也不能只看是否完成了預算，更重要是與競爭對手相比較時發生了什么樣的變化，所以當酒店A雖然上升了7%，整個市場上升了10%，這時候才能知道誰做的好，誰做的不好。不僅可以與市場比對，還可以與競爭群比對，這就是STR做的事情。有三個指數可以供酒店參照，第一、酒店收入指數，第二、平均房價指數，第三、每間房的收入指數，用自己酒店的表現除以競爭群的表現，乘以100，當指數超過一百的時候，證明你比你的競爭群更優一些。
截止到今年9月份為止，新增供給情況在今年的前9個月對比去年增加了4.1%，在這基礎上需求增長了5.9%，需求的增加超過了供給的增加，出租率是上升的，平均房價2.2%的下降導致收入指數0.5%的下降。客房收入3.5%全部來自于供給量的增加，實際上，房價下降是收入指數的下降，這是中國整體情況。
內地自2008年以來，整個的供給、需求和可售房的趨勢是一個零水平線，這個變化從2008年奧運之后、世博之后，每年大概有10%的房增長，現在已經降到6%，是一個非常跌宕起伏的一條線，后奧運、后世博時代，2011年出現了下降的趨勢，國家政策對酒店有了一些干預，一直到2014年需求才出現了拐點，呈現上升趨勢。到2015、2016年非常平緩，需求的變化已經不太大了。從2014年以來需求的增加跑贏了供給的增加，表示出租率的壓力并不是太大，收入指數的變化跟需求的變化又有所不同，兩項的變化可以看出，平均房價從世博以來一直處于負增長的狀態，一直到2015年接近了尾部水平線，現下降接近百分之零點幾。
前8個月出租率對比去年，追蹤的15個主要城市里邊只有4個城市的出租率是出現下降的，11個城市都是同比上升的，大連今年領跑，出租率上升最為明顯。天津和西安這兩個城市去年在出租率下降的4個城市之列，今年前9個月表現非常優異，天津離北京很近，本來應該呈現上升趨勢，去年了個爆炸事故，造成去年年底非常不景氣，今年還是令人刮目相看的。沈陽位列前三名，三亞、成都、上海出租率上升，去年出租率下降的青島和廣州，今年仍然在下降，這兩個城市的出租率面臨非常大的壓力，蘇州出現在下降之列讓人有點驚訝，過去它一直是保持增長的，杭州也在下降之列，杭州去年是全國第一名，達到11.3%的收入指數的上升。我們做了一個關于分析，發現與G20有關，暑假是杭州的旅游旺季，今年的暑假非常不樂觀，杭州的安檢非常嚴格。
我們所看到的出租率還是比較欣慰的，平均房價各有千秋。上升的城市只有上海、北京、南京，深圳、蘇州上升一點，雙指標上升的城市，只有北京、上海、南京、深圳，就是北上廣深，廣州傳統貿易衰落給它帶來很大的影響。青島很不幸，仍然是雙下降，前兩年都是雙下降，今年仍然是如此。
根據平均房價劃分，把酒店分成奢華、超高端、高端、中上偏上、中上和經濟型這六個級別，像經濟型包括了錦江之星、如家、七天等等，超高端如希爾頓、喜來登，五星級就在這個區間，奢華、超高端、高端和中檔是三星和四星區間。看一下需求和供給的變化，酒店的開業還是集中在奢華和超高端，從追蹤的數據來看，中檔和經濟占3.6%，需求的增加最緩慢的是中檔和經濟型。奢華和超高端還有很大的市場，中檔偏上和高端酒店需求也很大，超過了中檔和經濟型。
中檔和經濟型在今年前9個月以來收入指數是增加的，這個量來自于平均房價的增長，追蹤2013到2016這四年以來的供給和入住率變化，呈現下降趨勢，更多的資金投入到中高偏上的高端酒店。
出租率的變化在2005年跌破了0水平線，呈現負增長，今年有了一些轉機，出租率追到了0，平均房價還不錯，這兩年平均房價也是在下降的，2014年第二季度才出現了反彈，到了0以上，這是中檔和經濟型的情況。
中檔、經濟型追蹤了幾個城市，沈陽出租率的增加特別明顯，突破了6%，上海、廣州和武漢都出現了出租率的下降，武漢最為明顯。在這幾個城市里面，平均房價上海漲幅最高，反映到酒店，出租率在下降。平均房價的上升跟整個城市消費的水平有關系，總的來說廣州和成都下降比較明顯，大家投資時可以清楚地看到應該在哪些地方發力，雙上升只有沈陽、北京和西安。
再聚焦一下北京，中檔和經濟型生存空間還有多少，截止到9月份， 4%的收入指數的增加在今年已經超過了上海，前幾年上海比較高，北京今年非常不錯，出租率和平均房價都是上升的。超高端和奢華的供給增加1.6%，高端和中檔甚至有一點微幅的下降，中檔和經濟型4.7%在供給增長上是最高的，但需求僅增加3.3%。北京的平均房價是最高的，房租持續的增加使得房價增長，進而導致很多酒店轉型自己的服務，這是時代進步的表現，不得不向中檔和中檔偏上的發展。
把中檔偏上和中檔這兩個層次劃分在一起做分析時發現，這兩個檔次的酒店是社會現在最需要的，經濟型給大家帶來壓力非常大，投資者越來越少。由于平均房價的上漲，中檔和經濟型收入6.3%的增長在北京來說并不驚訝。北京的中檔和經濟型的下降在去年剛剛扭轉，今年房價的長勢還是不錯的。
對比一下過去9個月，出租率的漲幅是增加了，收入指數增加了，平均房價的漲幅也是增加的。中國還在開酒店，增加量同比只有4%，但在整個亞太區市場和全球市場仍然是領先的，增加最多的是中東，能夠和中國相比的是印度，中國一直是全球投資的熱點，中國的資本正在走出去。
看一下2012年開業房間數變化的趨勢，曾經為了奧運和世博，我們增長了很多客房，當大家冷靜下來后，從2006年到現在，呈現急劇下滑的趨勢。
從業者要投資什么樣的酒店?未來主要城市的房量增加還有多少?把北上廣深、杭州這幾個城市放在一起，目前房量最多的是北京，其次是上海，杭州從酒店業態上來說，我們認為杭州已經是一線城市了，杭州電子商務的發展是比較好的，從經濟上有很大的發展空間。三亞雖然各大酒店云集，但是仍然有39%的增加量，三亞平均房價在下降，去年三亞平均房價跌幅全國最高，今年平均房價跌幅又是全國最高，現在住三亞的人好多都是花自己的錢去的，價格越來越理智，越來越親民，需求也在增加，房價也在增加。長沙是過去被忽略的城市，它排到了全國第二，這個量指的是開業酒店數量的增長，很不幸是天津還有20%，有很大的壓力。
聚焦中檔，來整個亞太區今年簽約的酒店數量有所反彈，第一季度創了新高，還有很多酒店在建設、在簽約，對酒店人、酒店的服務商來說還有很多商機，酒店人不會失業，還有很多機會。
以上的數據可以看出，中國中產階級的消費水平在提升，市場的需求增加強勁，但部分城市價格壓力很大。中國的酒店很奇怪，當需求量在增加的時候，大家并沒有很認真的做好管理，所以還在降價，可能是因為覺得降價能博得出租率。中檔和中檔偏上酒店發展非常好，如果資金不是非常的充足，這個檔次是最好的機會，我給大家分享就到這里。
觀眾提問：STR數據的準確度相較統計局如何?
劉博：我們可以很自豪說，STR數據是業界準確度最高的的數據。這些數據是酒店直接提交的，與酒店總經理的年終獎掛鉤。包括國際品牌酒店，我們會把酒店每日、每月提交的酒店表現進行對比，如果差異太大，我們會拒絕采用提交上來的數據，集團也會審核。這些指數，與酒店經理年終獎的3%到5%相掛鉤。總經理的營收完成了，各項考核指標完成了，但如果你的STR指數沒有完成，年終獎也是會受影響的。為酒店做咨詢的公司，一定是真實的， STR保密性做的非常好，數據放到我們這兒是非常非常安全的。