向存量要發(fā)展 經(jīng)濟(jì)型酒店批量“變臉”中端
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-18 瀏覽次數(shù)：2426開(kāi)發(fā)了諸多中端酒店后，這片原本的“藍(lán)海”或許也會(huì)逐漸變成“紅海”，做好差異化發(fā)展并防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)等，都是今后需要面對(duì)的問(wèn)題。
在經(jīng)過(guò)了快速發(fā)展的“黃金時(shí)代”后，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)這幾年開(kāi)始步入了入住率和房?jī)r(jià)雙雙下滑的緩慢發(fā)展階段，一批經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)始面臨成本上漲、收益減少、新物業(yè)難尋等困境，究竟是關(guān)店止損還是另謀出路?這對(duì)業(yè)者而言是一個(gè)問(wèn)題。
記者近期對(duì)如家、錦江系、華住和亞朵等諸多酒店業(yè)者進(jìn)行采訪和調(diào)研后了解到，當(dāng)經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)入增速放緩的“瓶頸期”，而物業(yè)也越來(lái)越難覓之后，不少酒店巨頭開(kāi)始尋找新的拓展方向——向存量要發(fā)展，將合適的舊經(jīng)濟(jì)型酒店升級(jí)改建為客房?jī)r(jià)較高的新中端酒店，此舉不僅解決了尋找物業(yè)的問(wèn)題，還從一定程度上提升了客房收益。不過(guò)，業(yè)者也需注意“一窩蜂”的風(fēng)險(xiǎn)——防止中端酒店市場(chǎng)過(guò)快地變成“紅海”。
經(jīng)濟(jì)型酒店的升級(jí)策略
最近見(jiàn)到孫堅(jiān)，他的職務(wù)已經(jīng)從如家CEO變?yōu)槭茁镁频昕偨?jīng)理，如家酒店集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO——這是如家私有化，合并入首旅酒店后的最新變動(dòng)。而這也意味著孫堅(jiān)的任務(wù)又加重了，其要負(fù)責(zé)整合如家與首旅酒店。
“其實(shí)未來(lái)，我們的方向很清楚，就是向存量要發(fā)展，向創(chuàng)新要發(fā)展，今后可以結(jié)合跨界，共享和融合的方式。酒店市場(chǎng)到這個(gè)階段，需要并購(gòu)重組來(lái)對(duì)未來(lái)方向進(jìn)行梳理。這幾年我們看到三四線城市的變化很大，到了一定的程度，其實(shí)合并，整合是一個(gè)通用的邏輯。在過(guò)去的一年半中，華住和雅高，如家和首旅，錦江和鉑濤以及維也納都進(jìn)行了資本整合。”孫堅(jiān)接受記者獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)透露。
在孫堅(jiān)看來(lái)，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)中尋找合適的項(xiàng)目去改建成為新的升級(jí)版酒店，這是一個(gè)不錯(cuò)的方向。
在上海延安西路，一家原本品牌為莫泰的酒店經(jīng)改建后成為如家精選、和頤酒店等系列產(chǎn)品后，房?jī)r(jià)從原本的約200元一夜提升到400多元一夜。
“我們?cè)窘?jīng)濟(jì)型的延安西路莫泰店，經(jīng)改建后，形成了定位中高端的如家精選、和頤以及和頤至尊等一組新酒店產(chǎn)品，RevPAR(指每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入)從原本的200元左右變成了現(xiàn)在的400多元，這在真大程度上提升了酒店客房收益。”孫堅(jiān)告訴記者，其實(shí)市場(chǎng)上還有很多位置不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)型存量酒店，如家和首旅酒店未來(lái)大可減少不良區(qū)域市場(chǎng)的開(kāi)店數(shù)量，改為大量改造現(xiàn)有的合適酒店升級(jí)為中端酒店產(chǎn)品，向存量要空間和發(fā)展。
無(wú)獨(dú)有偶，位于上海福建南路的一家錦江之星近期也被改建為新品牌“康鉑“亮相，升級(jí)后的該酒店房?jī)r(jià)從200多元一夜一躍至500多元一夜。這也標(biāo)志著錦江系收購(gòu)法國(guó)盧浮酒店集團(tuán)后，正式將法國(guó)的Campanile“康鉑”酒店引入中國(guó)市場(chǎng)，該品牌定位中端酒店。
記者了解到，該酒店的前身是錦江之星經(jīng)濟(jì)型酒店，經(jīng)改建成為“康鉑”中端酒店后，其客房收益從原本的200多元一夜提升到500多元一夜。
“酒店業(yè)以前注重功能型，現(xiàn)在注重體驗(yàn)式，因此我們開(kāi)拓錦江都城和康鉑，兩者都是中端酒店，前者更多瞄準(zhǔn)超過(guò)50年的歷史建筑改建，更體現(xiàn)中國(guó)文化，可在一二線和三四線城市發(fā)展。而康鉑則有一定的社交功能和法國(guó)文化，更適合一二線城市，瞄準(zhǔn)年輕客戶。”錦江股份CEO、錦江國(guó)際酒店管理有限公司CEO張曉強(qiáng)接受記者專(zhuān)訪時(shí)透露，康鉑會(huì)開(kāi)放加盟，目前錦江系正在尋找合適的存量物業(yè)改造，希望可以把一部分經(jīng)濟(jì)型的錦江之星升級(jí)改建成中端的康鉑酒店。
“根據(jù)計(jì)劃，我們希望在3～5年內(nèi)將康鉑品牌發(fā)展到300家左右。首先是在核心城市發(fā)展，也是從核心城市的核心地段向周邊輻射。”錦江股份副總裁、錦江國(guó)際酒店管理有限公司高級(jí)副總裁李予愷指出。
酒店業(yè)的存量經(jīng)濟(jì)學(xué)
記者在采訪中了解到，不僅是如家和錦江，華住、亞朵等業(yè)者也在尋求批量改建存量酒店項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。
緣何這么多酒店業(yè)者都瞄準(zhǔn)了存量物業(yè)和中端酒店市場(chǎng)呢?
“經(jīng)濟(jì)型酒店在這幾年進(jìn)入了增速放緩階段，大量租賃物業(yè)到期，租金和人工都在上漲，可市場(chǎng)的客房平均收益卻在下滑，入住率也在下滑。經(jīng)濟(jì)型酒店的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，如今業(yè)者要克服成本增加、收益下滑的窘境。地理位置好的物業(yè)成本太高，甚至你有時(shí)候愿意出價(jià)也未必拿得到好的物業(yè)。因此，這令業(yè)者開(kāi)始思考是否應(yīng)該從現(xiàn)有的存量物業(yè)上動(dòng)腦筋，來(lái)改建成客房?jī)r(jià)較高的新酒店。”華美首席知識(shí)專(zhuān)家趙煥焱分析。
孫堅(jiān)也提出了類(lèi)似的觀點(diǎn)。
“很多產(chǎn)業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)容易產(chǎn)生‘一窩蜂’，然后就進(jìn)入寒冬。2002年，經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)始崛起，之后進(jìn)入高速發(fā)展期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)業(yè)把別人幾十年的發(fā)展在10年左右的時(shí)間內(nèi)走完了，這令市場(chǎng)有些不消化。于是我們看到了酒店成本上漲的問(wèn)題，物業(yè)的供給也比以前少，既然如此，我們不如找存量物業(yè)做升級(jí)，可以控制成本。”孫堅(jiān)如是說(shuō)。
那么為何業(yè)者們都瞄準(zhǔn)中端酒店呢?
“從投資模式而言，經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報(bào)期越來(lái)越長(zhǎng)，以前經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回報(bào)期大約在3~5年，而如今卻有不少經(jīng)濟(jì)型酒店的回報(bào)期都超過(guò)5年。而中端酒店由于客房收益是經(jīng)濟(jì)型酒店的翻倍，因此中端酒店的收益更高且回報(bào)期更短，很多中端酒店可以在5年內(nèi)收回成本。再看高端酒店，這類(lèi)項(xiàng)目投資非常高，動(dòng)輒上億元，且目前高端酒店市場(chǎng)平均入住率很低，有時(shí)只有50%左右，高端酒店的投資回報(bào)并不十分理想。相對(duì)而言，中端酒店是目前性價(jià)比最高的酒店投資開(kāi)發(fā)模式之一。”趙煥焱指出。
“中端酒店會(huì)是未來(lái)酒店市場(chǎng)的剛需。這既有外部原因也有內(nèi)部原因，內(nèi)部原因主要是成本的增長(zhǎng)，包括物業(yè)成本上升和用工成本的上漲等;外部原因上，資本的力量和消費(fèi)的升級(jí)都在推進(jìn)中端酒店的發(fā)展。”李予愷認(rèn)為，存量經(jīng)濟(jì)型酒店改建為中端酒店是一個(gè)節(jié)約成本且提升收益的選擇。
亞朵酒店創(chuàng)始人王海軍坦言，這幾年將會(huì)有大量經(jīng)濟(jì)型酒店物業(yè)面臨租約到期和成本難以負(fù)荷的困難，同時(shí)還有一批存量酒店占據(jù)優(yōu)勢(shì)地理位置卻經(jīng)營(yíng)不善。“這就要求我們將這些存量經(jīng)濟(jì)型酒店做升級(jí)改造，向個(gè)性化和性價(jià)比較高的中端酒店轉(zhuǎn)型。亞朵創(chuàng)辦之初就預(yù)見(jiàn)了這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)，所以我們一直在強(qiáng)調(diào)中端。還有需要注意的是，未來(lái)85后和90后將是主力客源，具有文藝范兒且價(jià)格適中的中端酒店特別適合抓住這類(lèi)客戶，這更要求業(yè)者要加強(qiáng)發(fā)掘中端酒店市場(chǎng)。”
值得注意的是，開(kāi)發(fā)了諸多中端酒店后，這片原本的“藍(lán)海”或許也會(huì)逐漸變成“紅海”，而經(jīng)過(guò)資本整合和新品開(kāi)發(fā)后，首旅酒店、錦江等“大戶”麾下聚集了非常多的細(xì)分品牌。比如錦江系在收購(gòu)了鉑濤、維也納酒店之后，現(xiàn)在超過(guò)30個(gè)品牌，其中有不少都集中在中端酒店市場(chǎng)。在業(yè)界看來(lái)，未來(lái)如何區(qū)分這些定位類(lèi)似的酒店品牌、做好差異化發(fā)展并防止內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)等，都是這些酒店業(yè)“大佬們”今后需要面對(duì)的問(wèn)題。